⚡ 10초 핵심 요약: 부동산 중개보수(복비)는 법으로 정해진 고정 가격이 아니라 ‘법정 상한 요율 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정하는 금액’입니다. 법정 한도액을 초과하여 지급할 의무가 없으며, 계산기 결과는 서울특별시 조례에 따른 중개보수 상한액이며 부가가치세는 자동 합산하지 않습니다. 실제 청구액은 공인중개사의 과세유형, 증빙 발급 조건 및 계약 내용을 확인하고 협의해야 합니다.
💡 부동산 복비 계약 전 핵심 4대 원칙
- 법정 상한액 이내 협의: 제시된 요율은 법률상 최댓값(상한)일 뿐이며, 실제 지급액은 계약 체결 전 상호 협의로 결정합니다.
- 월세 5천만 원 미만 70배수 특례:
보증금 + (월세 × 100)계산값이 5천만 원 미만이면보증금 + (월세 × 70)으로 환산하여 수수료 부담을 경감합니다. - 오피스텔 전용 85㎡ 및 필수설비 요건: 전용면적 85㎡ 이하(85㎡ 포함, 85㎡ 초과 불포함)이며 입식부엌, 수세식화장실, 목욕시설을 모두 갖춘 경우에만 주거용 특별요율(매매 0.5%, 임대차 0.4%)이 적용되며, 요건 중 하나라도 미충족 시 주택 외 0.9% 이내 협의 대상입니다.
- 현금영수증 5일 이내 의무 발급: 건당 10만 원 이상 거래 시 거래상대방이 발급을 요청하지 않은 경우 거래대금을 받은 날부터 5일 이내에 국세청 지정번호로 무기명 발급해야 합니다. (소득세법 제81조의9 제2항 제3호 20% 가산세 대상)
1. 주택 매매·임대차 법정 상한 요율표
주택의 중개보수는 거래 금액에 따라 상한 요율과 한도액이 정해져 있습니다. 한도액이 설정된 구간에서는 요율로 계산된 금액이 한도액보다 크더라도 한도액까지만 청구할 수 있습니다.
| 거래 금액 구간 | 상한 요율 | 한도액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% (1천분의 6) | 25만 원 | 한도액 초과 불가 |
| 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% (1천분의 5) | 80만 원 | 한도액 초과 불가 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% (1천분의 4) | 없음 | 상한 내 협의 |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% (1천분의 5) | 없음 | 상한 내 협의 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% (1천분의 6) | 없음 | 상한 내 협의 |
| 15억 원 이상 | 0.7% (1천분의 7) | 없음 | 상한 내 협의 |
| 거래 금액 구간 | 상한 요율 | 한도액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% (1천분의 5) | 20만 원 | 한도액 초과 불가 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% (1천분의 4) | 30만 원 | 한도액 초과 불가 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% (1천분의 3) | 없음 | 상한 내 협의 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% (1천분의 4) | 없음 | 상한 내 협의 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% (1천분의 5) | 없음 | 상한 내 협의 |
| 15억 원 이상 | 0.6% (1천분의 6) | 없음 | 상한 내 협의 |
2. 월세 거래금액 환산 공식과 5,000만 원 미만 특례
월세의 경우 보증금과 월차임(월세)을 합산하여 하나의 거래금액으로 환산한 뒤 요율을 적용합니다. 이때 서민 임차인의 부담을 줄이기 위한 법정 특례 산식이 적용됩니다.
📍 원칙 공식: 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)
📍 5천만 원 미만 특례 공식: 위 계산값이 5,000만 원 미만인 경우 ➔ 보증금 + (월차임 × 70)
📍 5천만 원 미만 특례 공식: 위 계산값이 5,000만 원 미만인 경우 ➔ 보증금 + (월차임 × 70)
💡 월세 환산 산식 실전 비교 예시
- 보증금 1,000만 원 / 월세 30만 원:
1차 계산: 1,000만 + (30만 × 100) = 4,000만 원 (5,000만 원 미만 발생)
➔ 70배수 특례 적용: 1,000만 + (30만 × 70) = 3,100만 원
➔ 중개보수 상한: 3,100만 원 × 0.5% = 155,000원 (한도 20만 원 이하 적용) - 보증금 2,000만 원 / 월세 30만 원:
1차 계산: 2,000만 + (30만 × 100) = 5,000만 원 (5,000만 원 이상 유지)
➔ 100배수 유지: 5,000만 원
➔ 중개보수 상한: 5,000만 원 × 0.4% = 200,000원 (한도 30만 원 이하 적용)
3. 오피스텔 전용 85㎡ 요건 판정 및 상가·토지 요율
오피스텔은 단순히 주거용이라는 명칭만으로 특별요율이 적용되는 것이 아니며, 법정 전용면적(85㎡ 이하)과 3대 필수 주거설비 요건을 모두 충족해야만 특별요율(매매 0.5%, 임대차 0.4%)이 적용됩니다.
| 구분 | 필수 충족 요건 | 매매·교환 | 임대차 등 |
|---|---|---|---|
| 주거용 오피스텔 (특별요율 대상) |
① 전용면적 85㎡ 이하(85.0㎡ 포함) ② 상·하수도 시설 완비 전용 입식 부엌 ③ 전용 수세식 화장실 ④ 전용 목욕시설 (모두 충족) |
0.5% 이내 | 0.4% 이내 |
| 기타 오피스텔 / 상가 / 토지 | 전용 85㎡ 초과 또는 필수 주거설비 미충족 오피스텔, 일반 상가, 토지, 공장 등 | 0.9% 이내 | 0.9% 이내 |
4. 부가가치세 안내 및 현금영수증 5일 이내 의무발급
부동산 계약 시 가장 많은 분쟁이 발생하는 부가가치세와 세무 증빙 규칙을 확인하세요.
⚠️ 부가가치세 안내 및 확인 사항
• 계산기 결과는 서울시 조례에 따른 중개보수 상한액이며 부가가치세는 자동 합산하지 않습니다.
• 실제 청구액은 공인중개사의 과세유형(일반과세자/간이과세자), 세무 증빙 발급 조건 및 계약 내용을 확인하고 협의해야 합니다.
• 임의의 부가세 가산 요구나 불명확한 금액 청구가 없는지 계약 체결 전 꼼꼼히 확인하세요. (국토교통부 민원마당 질의회신 참고)
• 계산기 결과는 서울시 조례에 따른 중개보수 상한액이며 부가가치세는 자동 합산하지 않습니다.
• 실제 청구액은 공인중개사의 과세유형(일반과세자/간이과세자), 세무 증빙 발급 조건 및 계약 내용을 확인하고 협의해야 합니다.
• 임의의 부가세 가산 요구나 불명확한 금액 청구가 없는지 계약 체결 전 꼼꼼히 확인하세요. (국토교통부 민원마당 질의회신 참고)
🧾 현금영수증 의무발급 제도 (소득세법 제162조의3 제4항)
부동산 중개 및 대리업은 현금영수증 의무발행업종입니다. 건당 거래금액(부가가치세 포함)이 10만 원 이상인 경우, 거래상대방이 발급을 요청하지 않은 경우 거래대금을 받은 날부터 5일 이내에 국세청 지정번호로 무기명 발급해야 합니다. (소득세법 제81조의9 제2항 제3호에 따라 미발급 시 20% 가산세 부과 대상)
📚 공식 법령 및 출처 안내 (기준일: 2026-08-23)
- 국가법령정보센터 공인중개사법: https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (제32조 중개보수 등)
- 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙: https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (제20조, [별표 1], [별표 2])
- 서울특별시 주택 중개보수 조례: https://www.law.go.kr/자치법규/서울특별시주택중개보수등에관한조례
- 국가법령정보센터 소득세법: https://www.law.go.kr/법령/소득세법 (제162조의3 제4항, 제81조의9 제2항 제3호)
- 국가법령정보센터 소득세법 시행령: https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령 (제210조의3, [별표 3의3])
- 국세청 현금영수증 발급의무 안내: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2472&cntntsId=7797
- 국토교통부 민원마당 질의회신 (참고): https://www.molit.go.kr
※ 본 가이드는 서울특별시 주택 중개보수 조례 및 공인중개사법 시행규칙을 기준으로 작성되었으며, 중개사무소 소재지 조례 및 세법 개정에 따라 일부 차이가 있을 수 있습니다.
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